Nel 2014 il mattone si è sbriciolato ancora un po’. I prezzi hanno proseguito la discesa: dopo le analisi dei vari istituti sono arrivati a testimoniarlo i dati ufficiali: l’indice Istat dei prezzi delle abitazioni è calato dello 0,7% su base annua per le abitazioni nuove e dell’1% per l’usato. Un cedimento minimo ma che per le case usate si somma a quelli inanellati dal 2010: in quattro anni gli appartamenti usati hanno perso il 17,4% del loro valore nominale, mentre i prezzi del nuovo sono rimasti sostanzialmente stabili: la cosa non può meravigliare perché i costruttori hanno poco margine per ritoccare i listini; la rigidità sul prezzo però ha portato a un incremento molto forte dell’invenduto e a rallentare nuove iniziative.
Il 2014 ha però fatto segnare anche la prima ripresa del numero delle compravendite, con un trend che nel 2015 dovrebbe consolidarsi mentre la fase di discesa dei valori, perlomeno per gli immobili di qualità, starebbe per concludersi. Nelle grandi città, secondo l’ultimo rapporto Nomisma, i prezzi sono previsti in calo ancora del 2,9% per poi tornare in territorio positivo (+0,9%) nel 2016 e consolidare la ripresa (+3%) nel 2017. A tutto questo va aggiunto il fatto che i tassi dei mutui sono ai minimi storici e i titoli di Stato (la tipica alternativa di investimento al mattone) sono irrisori: tutti dati da cui concludere che questo è il momento buono per comprare. Ma è proprio così? Probabilmente sì, purché ci si muova senza fretta e valutando attentamente pro e contro.
Un primo segnale che il clima per il mercato sta cambiando è dato dalle rilevazioni delle percentuale di sconto, cioè la distanza tra il prezzo richiesto quando l’immobile viene messo in vendita e quello effettivamente ottenuto al rogito. Lo sconto non sta più aumentando e si posiziona in media al 15% e anzi nelle grandi città sta un po’ scendendo, soprattutto perché molti potenziali venditori, indotti anche dagli agenti immobiliari che li assistono, hanno fatto un sano bagno di realismo e hanno ridimensionato le loro aspettative.
Ma per il dato medio che abbiamo citato vale la famosa considerazione di Trilussa sul pollo: in realtà una recente analisi condotta su CorriereEconomia sulle principali città italiane mostra che per le case di maggior valore lo sconto sul prezzo è ormai inferiore al 10% mentre per le abitazioni periferiche e da ristrutturare è ancora sul 20%. Significa che sicuramente vale la pena di presentare sempre una controfferta ragionevole al ribasso ma pensare di trattare a oltranza se la casa è di oggettivo interesse espone al rischio di farsela «soffiare» da qualcun altro.
L'acquisto di una casa appena costruita o in via di ultimazione presenta pro e contro. Tra i vantaggi le migliori prestazioni energetiche, la razionalità degli spazi, la presenza di almeno un posto auto e la possibilità di personalizzare le finiture; inoltre per 10 anni l’acquirente non andrà incontro a spese di riparazione straordinaria. Gli aspetti negativi più importanti sono tre: il prezzo è poco trattabile; il costo di acquisto non solo è più alto ma è gravato da imposte più elevate (si paga l’Iva sul prezzo effettivo e non l’imposta di registro sul valore catastale); si pagano Tasi e Imu (se dovuta) maggiori.
Una casa bisognosa di ristrutturazione oltre a costare meno può godere delle agevolazioni fiscali legate alla manutenzione straordinaria e all’efficientamento energetico: nel primo caso si ottiene un bonus fiscale da spalmare in dieci anni del 50% sulla spesa effettuata fino a 96mila euro, nel secondo il vantaggio è del 65% per importi variabili a seconda delle opere.
La strada che porta al rogito è irta di ostacoli: se la casa è nuova bisogna verificare che il costruttore abbia stipulato una fideiussione a garanzia degli acconti e verificare con l’ausilio di un tecnico il capitolato. Se la casa è usata si deve controllare che chi vende abbia il titolo per farlo e che non vi siano ipoteche che potrebbero bloccare la vendita. Quando per acquistare si ricorre all’opera di un mediatore e se si tratta di un professionista serio i problemi sono però abbastanza limitati, perché l’agenzia avrà già effettuato i controlli. Ci sono però problemi che potrebbero evidenziarsi dopo il rogito: sono quelli relativi al condominio per gli immobili usati.
Bisogna verificare qual è la situazione delle spese arretrate, chiedendo che il venditore si faccia rilasciare una liberatoria dall’amministratore e facendosi dare i verbali delle ultime assemblee. Se ci sono arretrati l’amministratore può chiedere all’acquirente le somme relative all’anno in corso e a quello precedente. Certo ci si può poi rivalere sul venditore, ma con i tempi della giustizia civile.
Due i consigli da dare a chi per comprare deve ricorrere al finanziamento: il primo è di subordinare il contratto preliminare all’ottenimento del mutuo e il secondo è di non scegliere solo sulla base del tasso proposto dalla banca ma guardare anche alle condizioni che spesso fanno da contorno al contratto di mutuo e che non entrano nel computo del tasso effettivo. Ad esempio il tipo di garanzie supplementari richiesto dalla banca, le assicurazioni richieste, l’obbligo di accensione di un conto corrente e i relativi costi.
In questa fase di mercato l’acquisto di una casa da affittare può avere un senso finanziario. La fiscalità sugli immobili è molto onerosa perché si pagano due patrimoniali, la Tasi e l’Imu, ma bisogna calcolare che su qualsiasi somma investita si paga comunque una patrimoniale dello 0,2% e che se si rivende la casa dopo più di cinque anni guadagnandoci non si paga nulla sul surplus mentre sugli strumenti finanziari è dovuta l’imposta sul capital gain (12,5% o 26% a seconda del tipo di investimento). .
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